1 травня цьогоріч остаточно вступає в дію закон про житлово-комунальні послуги, а відповідно до нього кожен будинок має визначитися зі способом управління. Наразі це проблема 50% будинків України. На думку голови правління ГО «Центр досліджень місцевого самоврядування» Володимира Бригілевича, найкращим розв’язанням питання є професійний управитель. Про це йшлося на Міжнародній конференції «Професійний управитель житловою нерухомістю: перспектива для молоді», яка нещодавно відбулася в ІБІС.
Цей закон намагається повернути управління житлом до міжнародних стандартів
– 1992 року, під час приватизації, ми отримали житловий фонд у безоплатну власність. У радянські часи мешканці сплачували 10% від реальної суми утримання житла, решту фінансував державний бюджет. Нам здавалося, що утримувати будинок – легко, майже безоплатно, наче це й не створює жодних проблем, а мешканець навіть не знав, що у ньому діється. Біда ж у тому, що ніхто ніколи нормально не обслуговував будинків. Незважаючи на незалежність, Україна й надалі послуговувалася радянською схемою. Так і виникла цікава ситуація: у країні діє ринкова економіка, але не у галузі управління житлом. Сюди ринок починає «заходити» тільки зараз, майже за 30 років, тож нині постало питання, хто його має заповнити та як його мають організовувати? Цей шлях пройшли вже інші країни, зокрема Польща, Німеччина й Литва, ми доволі довго й добре вивчали їхній досвід. Наприклад, створення ОСББ є обов’язкове, адже закон каже, що власність зобов’язує до відповідальності, а у нас це звучить так: «маєш квартиру – нехай ЖЕК переймається нею». Просто змінити вивіску «ЖЕК» на «Управна компанія» – замало. Цей ринок практично порожній, і цю нішу має заповнити ініціативна молодь.
ОСББ – хороша форма для ухвали рішень, а не управління
– Щоб навести у будинку лад, потрібно розрізняти дві речі: ухвалу рішень і управління будинком. На жаль, держава нам не сказала, що це абсолютно різні поняття, тому створення ОСББ насправді не розв’язує проблеми. Ухвалення рішення передбачає організацію зборів і обговорення питань, керувати будинком означає технічно його обслуговувати. Існує теза, що ОСББ – найкраща форма правління житловим будинком, але це найкраща форма для ухвалення рішень.
Професійний управитель – найкраще рішення для будинку
– 2012 року у Класифікатор професій внесли поняття «менеджер (управитель) багатоквартирного будинку». Відповідно до першої статті нового закону про житлово-комунальні послуги: «Управитель багатоквартирного будинку – суб’єкт підприємницької діяльності, який за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб».
На відміну від голови ОСББ, професійним управителем не може бути пенсіонер, який має вдосталь вільного часу, – це має бути фахівець, який знає, що робити з будинком. Обслуговувати багатоквартирне помешкання складно. Звичайно, одна людина не може осягнути все, управитель не лагодитиме електрообладнання, але повинен проконтролювати майстра, який робитиме це. Для належного здійснення діяльності з управління нерухомістю треба мати знання з житлового права, цивільного, будівельного, земельного та іншого, адміністративного діловодства, бухгалтерського обліку та фінансів, будівництва, страхування. Докладніше про навички можна прочитати у Наказі Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 14.02.2012 №56.
Вища освіта: варто чи ні?
– Чи потрібна управителю вища освіта – дискусійне питання у житлово-комунальному середовищі. Очільники й фахівці ЖЕКів переважно закінчили житлово-комунальні технікуми – у них нема вищої освіти, але є величезний досвід роботи. Однак серед кваліфікаційних вимог, які закон висуває до управителя, є повна вища освіта напряму підготовки «Менеджмент» без вимог до стажу роботи; або повна вища освіта зі стажем роботи за фахом не менше 2 років (сюди прирівнюють роботу у ЖЕКах і ОСББ) та післядипломна освіта за напрямом «Менеджмент». Перша вимога, як на мене, не зовсім коректна: можна мати диплом менеджера, але це ще не є підстава, щоб ставати управителем. Щодо курсів підвищення кваліфікації та післядипломної освіти у цій галузі – Політехніка забезпечує одне й друге, і ми спільно готуємо управителів, але чимало наших фахівців мають рівень бакалавра і зараз не можуть вийти на сертифікацію. За кордоном досвід відіграє важливішу роль, тому жорстких вимог щодо освіти нема. Наразі ми працюємо над тим, щоб для сертифікації управителя було достатньо базової вищої освіти. Гадаю, Кабмін скоро це затвердить.
Обов’язки управителя багатоквартирного будинку
– Послуги з утримання будинку передбачають прибирання, ремонт сантехніки, догляд прибудинкової території, огляд даху, підвалу, ремонт каналізації, водопостачання та всього іншого. Управитель має сконструювати усе це. Існує два типи управних фірм: з «чистим» управлінням – коли у штаті є управитель, бухгалтер, комп’ютерник, головний інженер, а решту послуг виконують підрядники. Це типова конструкція управної фірми для Польщі. Також існують такі фірми з комплексним обслуговуванням – це великі фірми, які мають директора, прибиральників, сантехніків, інженерів та інших фахівців, парк автомобілів тощо. Такими комплексами є ЖЕКи, але вони погано організовані. У Литві всі ЖЕКи перейшли на управні компанії, не змінюючи форми організації.
Управитель укладає договір з мешканцями на 1 рік. Наприкінці терміну він має відзвітувати перед будинком. Усі видатки коштів він зобов’язаний підтвердити актами про виконання робіт. Невикористані переносяться на наступний рік.
Окрім цього, невдовзі управитель житловою нерухомістю буде одним із основних гравців на ринку організування заходів енергоефективності у багатоквартирному будинку. Світовий досвід свідчить, що управління будинком і його модернізація – два нероздільні складники. Отож ті, хто спеціалізується на будівництві, енергоефективності, енергоменеджменті, енергоаудиті – потенційні кандидати на роль проєктного менеджера для житлових будинків. Політехніка, до слова, посідає чільні позиції серед тих, хто нині готує, сертифікує й впроваджує на ринок енергоменеджерів.
Найбільша проблема реформи управління житлом в Україні – неправильне організування фінансів
– Вона не дала розвинутися ЖЕКам і губить багато сучасних управних компаній. Принцип, яким керується весь світ, і який нарешті впровадив новий закон про ЖКП: кожен будинок – окремий суб’єкт для розрахунків. У Польщі, наприклад, використання коштів, зібраних у будинку, на ремонт іншого – кримінальна справа. В Україні ж наразі всі кошти зливаються в один «котел» і далі їхній шлях невідомий. Відповідно до нового закону, кожен будинок матиме власний рахунок, за яким стежитиме управитель – неприбуткова юридична особа. Важливо: гроші, зібрані з мешканців на обслуговування будинку, не є власністю управителя, незважаючи на те, що лежать на його рахунку – він забирає собі лише те, що належить йому за управління. Решта коштів витрачаються на утримання й обслуговування житла, і їх неможливо використати інакше, ніж закладено у кошторисі. Якщо управитель йде зі своєї посади, кошти, що залишилися, він пропорційно повертає всім мешканцям. Коли ми все це говоримо керівникам ЖЕКів, вони не розуміють, як таке можливо. Згідно з польським законодавством, не має права лише своїм підписом вислати гроші з ремонтного й накопичувального фондів, бо потрібний підпис голови ОСББ – це один із основних фінансових запобіжників. Українські ОСББ ставлять для управителів обмежувачі на суму від 20 – 50 тисяч.
До 1 травня варто зробити вибір
– До моменту, коли закон вступить у дію, кожен будинок має визначитися зі способом управління й типами договорів про надання комунальних послуг. Окрім цього, якщо будинок не обрав управителя або ОСББ, зіштовхнеться з найбільшою проблемою – обслуговуванням внутрішньобудинкових мереж. Виникає питання: хто має обслуговувати й утримувати будинок, адже орган місцевого самоврядування тепер не має права автоматично призначати ЖЕК чи свою управну компанію.
